关于发布《浙江省房地产司法估价技术指引》的通知
浙估协〔2018〕 号
各房地产估价机构、房地产估价师：
根据《浙江省房地产司法鉴定鉴定估价指导意见》的规定,为规范房地产评估机构、房地产估价师在司法评估中的评估技术活动，完善司法评估的技术标准，结合国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）等相关法规、政策的规定，协会估价技术委员会调研起草了《浙江省房地产估价技术指引》第2号，经估价技术委员会全体会议审议通过，现决定予以发布，希遵照执行。
附件：浙江省房地产司法估价技术指引
附件：
浙江省房地产司法估价技术指引
一、房地产损害赔偿估价方法除修复成本法、损失资本化法、价差法、损害赔偿比较法等外，还可选用价格剥离修正法。
所谓价格剥离修正法，是指将房地产整体市场价格中的受损功能价格剥离出来，求得受损功能市场单价，然后测算估价对象因功能受损的减损价值，最终求出估价对象的损害赔偿价值的方法。
二、无证房屋、构筑物的建筑面积应由专业机构测绘确定，委托人要求估价人员测绘的，其测绘结果应经当事人、利害关系人确认，并应在估价假设和限制条件中对其有限的法律有效性作充分说明和提示。
无证房屋、构筑物、附属物等宜采用成本法等方法评估，但一般不应包括利润、税费等。
三、估价对象为在建工程的，房地产估价机构应当依据项目的用地、规划、施工许可文件、施工图设计文件、造价咨询文件、施工合同、工程进度第三方证明等资料进行评估。无法提供第三方证明的，应当提供双方当事人（至少一方当事人）确认的工程进度证明资料。以上资料均需委托人确认。
四、 采用成本法进行房地产价值评估时，其土地价值应考虑其相关政策因素对一级案例成交价值的影响，相关政策因素能量化的应量化，难以量化的，应由地市级的房地产估价师协会或估价机构组织相关专家采用科学的方法，共同商定一级案例成交价的修正系数或取值区间。
五、 经济适用房等政府专项用房的评估，应结合当地政府的相关规定评估其房地产市场价值，但不宜计算其应缴税费，其价值涵义应在估价报告中明确，并在估价假设和限制条件中进行披露。
六、司法鉴定房地产估价结果一般不含交易过户税费，其价值涵义须在估价假设和限制条件中明确，但委托人另有要求的除外。
七、农村宅基地上房屋的估价，应考虑宅基地的使用价值，并在估价报告中对处置产生影响的购买群体限制、居住习惯、邻里关系等因素进行书面提示；也可根据委托人要求，只评估建筑物价值。
对“城中村”及城镇近郊村（居）民住宅进行估价时，应当考虑城镇规划建设及房地产市场等因素的影响。
八、对不可分割的房屋应当整体估价。确需分割估价的，应当由委托人提供的估价委托书中明确估价分割房屋的具体部位、范围及共用部分、设施的使用条件等。
注册房地产估价师应当注意整体与分割对估价结果的影响。
九、对分割土地价值的评估，应当按其权属证载状况评估，不得按其现状实际状况评估。
其土地价值可用基准地价修正法、比较法、成本法、假设开发法等方法评估其市场价值，但应包括合理的利润、税费等。委托人另有约定的除外。
十、 整体资产中含有与房地产使用无关的，可迁移且迁移后不影响其价值的设施设备时，应将其排除在房地产估价对象范围之外，由相应专业机构另行鉴定。
十一、受贿、渎职涉案房地产估价所需资料及估价范围、房地产状况、价值时点、价值内涵等事项，以纪检、监察机关提供、认定的情况为准，并在房地产估价委托书上载明。需要与委托人沟通认定的事项，应在房地产估价委托书上载明或者进行补充认定。
十二、涉案房地产估价，应当评估房地产的市场价值，并根据下列具体情况与委托人沟通后对价值内涵进行调整处理：
（一）以明显低于市场价格向请托人购买新开发房地产，卖方事先设定不针对特定人有优惠价格的，优惠价格应当予以扣除。
（二）受贿房地产权属未在受贿人或者其亲属名下，且房地产买卖合同载明买方负担全部交易税费或纪检、监察机关认定卖方无需负担任何交易税费的，估价结果宜为税前卖方实得价值。房地产买卖合同载明卖方负担全部交易税费或纪检、监察机关认定买方无需负担任何交易税费的，估价结果宜为税后买方实付价值。
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