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房地产开发商利润率到底有多少?

房地产赚钱在于借鸡生蛋,并不是利润率多高。如果一般城市房地产开发(住宅)的净利率有10-20%,那房地产商都要偷偷笑了。
一个住宅项目完整流程基本是这样的:1、房地产商先垫资拿地(一线城市拿地成本占项目的五成以上,二三线土地成本大概三成左右甚至更少);2、获得四证建房(土地证、建设施工许可证等);3、获准预售卖房;4、绿化、周边、完工。
一般靠谱开发商的房地产项目(住宅)中,土地三成左右成本、各种税占三成成本、建安成本占三成成本,实际利润空间也就是一成。
但是最关键的问题是,这些成本由谁来支付的!!
开发商3成到3成5的前期资金为房地产商自有资金,四证齐全后就会获得银行贷款,一般银行贷款足以支付大半的建安成本及税费。也就是说,假定一个项目有一成净利润,考虑各种资金成本后,房地产开发商的自有资金投资收益率也是高达30%的。
另外,这还不是关键!
房屋在获准预售以后(一般房子刚露出地面就能卖了)房地产商资金就会回笼,这个时候一个项目的自有资金就能置换出来(虽然各种不允许,但实际就这么做的),也就是说,自有资金一年内很可能不止完成一个项目的垫资,假设资金年周转1.5次,那么开发商年投资回报很可能高达50%以上。如果在三线城市房地产发展迅速的时候,开发商年投资回报高达100%-200%不是问题。这才是房地产开发商的玩法!净利率神马指标弱爆了。